Proses Penilaian Aset

Proses Penilaian merupakan prosedur sistematis yang menjadi panutan penilai properti untuk memberikan jawaban terhadap pertanyaan pemberi tugas tentang nilai suatu properti. Hal tersebut mulai dilakukan ketika penilai mengidentifikasi masalah penilaian dan berakhir dengan diserahkannya laporan penilaian kepada klien/pemberi tugas. Dibawah ini merupakan gambar alur proses penilaian dan penjelasannya:

Penjelasan dari gambar diatas :

1. Identifikasi Masalah

a. Identifikasi Objek Penilaian

Suatu properti diidentifikasi berdasarkan data dan informasi yang akurat sesuai dengan dokumen dan sumber yang dapat dipercaya. Identifikasi properti sangat diperlukan untuk mengetahui jenis properti, lokasi, spesifikasi dan jumlah properti yang akan dinilai.

b. Identifikasi Hak atas Properti

Suatu properti diidentifikasi harus dilandasi dengan hak yang sah dengan didukung oleh dokumen yang dipersyaratkan. Bila properti tidak didukung oleh hak yang sah, maka nilainya tidak ada sehingga yang ada hanya manfaat yang diperoleh dari penguasaan atas properti dan nilai bangunan/pengembangannya saja.

c. Tanggal Penilaian

Salah satu batasan nilai dalam pemenuhan prinsip perubahan atau change. Tanggal penilaian dapat diasumsikan sesuai dengan keperluan penilaian bersangkutan yaitu sebelum atau bersamaan dengan inspeksi lapangan. Dengan diketahuinya tanggal penilaian, maka penilai dapat menentukan asumsi-asumsi apa saja yang akan digunakan dalam proses pelaksanaan penilaian.

d. Tujuan atau Penggunaan Penilaian

Tujuan penilaian ditentukan oleh klien ketika mengajukan permintaan untuk menggunakan jasa penilai untuk mengetahui informasi penilaian properti yang ada. Penilaian properti biasanya digunakan untuk menentukan:

o. Harga untuk membeli atau menjual;

o. Jumlah pinjaman;

o. Dasar pengenaan pajak;

o. Persyaratan sewa;

o. Nilai kelayakan real properti dalam laporan keuangan;

o. Dasar untuk memberikan kompensasi, dan sebagainya.

e. Batasan Penilaian

Pembatasan dapat menjadi penentu dalam melaksanakan penilaian serta akan mempengaruhi asumsi-asumsi yang akan digunakan. Batasan penilaian dapat dilakukan jika terdapat potensi proses inspeksi lapangan yang akan dilakukan penilai tidak dapat dilakukan sepenuhnya atau memiliki keterbatasan. Sepanjang dibenarkan dan didukung oleh argumentasi yang memadai, maka penilai dapat membangun asumsi khusus dengan terlebih dahulu mengkonfirmasikannya kepada pemberi tugas.

2. Rencana Penilaian

Penyusunan rencana kerja penilaian, dengan menentukan hal-hal sebagai berikut:

o. Data yang dibutuhkan;

o. Sumber data;

o. Tenaga ahli yang dibutuhkan;

o. Jadwal kerja

3. Pengumpulan Data

Pengumpulan Data dapat dilakukan melalui pekerjaan inspeksi. Persyaratan data yang dikumpulkan dapat mendukung pekerjaan analisis dan penggunaan metode penilaian. Adapun kelompok data yang diperlukan adalah:

a. Data Umum

Data yang dapat dikumpulkan dari tingkat lingkungan dimana properti berada. Perlu dikaji untuk memahami secara pasti adanya pengaruh terhadap nilai pasar properti tersebut. Data umum meliputi:

o. Wilayah, kota, dan lingkungan;

o. Sosial;

o. Ekonomi;

o. Kepemerintahan.

b. Data Khusus

Data yang berkenaan dengan objek yang akan dinilai dan berkenaan pula dengan properti yang dapat dibandingkan. Data khusus meliputi:

o. Spesifikasi tapak tanah dan pengembangan diatasnya;

o. Kondisi fisik termasuk ukuran dan spesifikasinya;

o. Informasi real estate lainnya seperti sejarah kepemilikan.

c. Data Pembanding

Data yang berkenaan dengan posisi kompetisi dari properti dimasa depan yang disesuaikan dengan kebutuhan tujuan dan dasar penilaian sehingga data yang dikumpulkan dapat menentukan tren pasar. Data pembanding meliputi:

o. Data penjualan/transaksi;

o. Data penawaran;

o. Biaya-biaya

o. Tingkat hunian dan data lainnya.

4. Pendekatan Penilaian

Terdapat 3 pendekatan dalam melakukan penilaian, yaitu:

a. Nilai diindikasi oleh penjualan baru-baru ini atas properti sejenis di pasar (market approach)

b. Nilai adalah biaya saat ini yang diperlukan untuk memproduksi kembali/mengganti bangunan yang ada, dikurangi dengan depresiasi dan ditambah dengan nilai tanah dari lokasi tersebut (cost approach)

c. Nilai adalah kemampuan dari properti untuk menghasilkan pendapatan, yang didasarkan pada kapitalisasi pendapatan (income capitalization approach)

5. Rekonsiliasi Nilai

Penilai dapat menggunakan lebih dari satu pendekatan, sepanjang data yang tersedia memadai, maka penilai harus memberikan kesimpulan nilai dengan melakukan rekonsiliasi. Rekonsiliasi dapat dilakukan sesuai pemahaman dan keyakinan penilai atas kesimpulan yang diambil, atau dengan menggunakan teknik pembobotan rata-rata (weighted average). Hasil rekonsiliasi akan memberikan kesimpulan penilaian yang dituangkan dalam sebuah laporan penilaian.