Prinsip-prinsip Dasar Penilaian Aset

Dalam melakukan penilaian sebuah aset atau properti terdapat prinsip-prinsip dasar yang perlu dipertimbangkan sebelum mengeluarkan suatu opini nilai Aset. Prinsip-Prinsip Dasar dalam Penilaian Aset adalah sebagai berikut:

1. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

Adalah penggunaan terbaik yang menghasilkan pendapatan (income) yang oprimal dari suatu properti. Contoh: Rumah yang mewah yang dibangun di komplek perumahan mewah akan menghasilkan nilai maksimal. Sedangkan Rumah Mewah yang dibangun di daerah kumuh mempunyai nilai lebih rendah dibandingkan yang dibangun di komplek perumahan mewah. Suatu properti dikatakan HBU jika memenuhi 4 kriteria, yaitu: 

a. Secara Legal Diijinkan
b. Secara Fisik Dimungkinkan
c. Secara Keuangan Layak

d. Secara Pemasaran Marketable

e. Memberikan Keuntungan Maksimal

2. Prinsip Pengganti (Substitusi)

Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap properti yang sama selama ada properti pengganti. Contoh: Pada prinsipnya orang akan lebih memilih untuk membeli properti dengan harga yang lebih murah pada kondisi properti yang sama. Properti dalam suatu deret dimana kondisinya sama, maka properti dengan nilai paling rendah akan lebih cepat terjual.

3. Permintaan dan Penawaran (Prinsip Supply and Demand)

Nilai suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara permintaan dan penawaran. Semakin tinggi permintaan dan penawaran kurang, maka nilai properti cenderung naik dan sebaliknya penawaran yang banyak dengan permintaan yang sedikit mengakibaktkan nilai properti turun.

4. Prinsip Kesesuaian (Comformity )

Nilai suatu properti akan maksimal bila berada di lingkungan yang sesuai. Contoh: Rumah mewah akan memberi nilai maksimal bila dibangun di komplek rumah mewah. Sebaliknya nilainya akan turun bila dibangun di lingkungan kumuh.

5. Prinsip Perubahan (Change)

Perubahan terhadap suatu faktor dapat mempengaruhi nilai suatu properti. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan kebijakan pemerintah, perubahan lingkungan (contoh : tiba-tiba dibangun tempat pembuangan sampah), pasar, termasuk peraturan-peraturan, zoning (peruntukan) dan pengembangan kota.

6. Prinsip Antisipasi (Anticipation)

Harapan akan keuntungan atau ketidakuntungan di masa yang akan datang akan mempengaruhi harga suatu properti. Contoh: Akibat adanya lumpur lapindo, properti disekitar areal lumpur lapindo diperkirakan akannaik akibat adanya pemahaman masyarakat di sekitar areal lumpur lapindo pada masa yang akan datang akan menjadi kompleks pertambangan bila lumpur lapindo sudah selesai. Contoh lain rencana pembangunan Ring Road di Makasar membuat harga tanah di sepanjang jalur rencana Ring Road menjadi naik.

7. Prinsip Persaingan (Competition)

Pada umumnya semakin tinggi persaingan, maka nilai properti cenderung akan turun akibat banyaknya pilihan. Contoh: Akibat dari bisnis properti memberikan keuntungan yang tinggi, maka banyak developer lain yang membangun properti dan mengakibatkan nilai properti turun.

8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Increasing and Decreasing Return)

Pada dasarnya penambahan ornamen pada properti tidak lantas menaikkan nilai dari properti tersebut. Contoh: penambahan patung pada properti bisa mengakibatkan nilai properti tersebut berkurang, sebab apabila ditawarkan di pasaran belum tentu semua orang menyukai patung tersebut. Bisa jadi penambahan patung tersebut justru mengurangi nilai properti.

9. Prinsip Kontribusi (Contribution)

Baik tanah dan bangunan memberikan kontribusi pada total nilai properti. Contoh: Bangunan tua yang berdiri di atas tanah komersil dapat dikatakan tanah tersebut memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai dari properti tersebut.

10. Prinsip Keseimbangan (Balance)

Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi yang berkaitan dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-faktor produksi tersebut antara lain: Tenaga kerja, modal, bahan baku dll. Contoh: Membangun industri di daerah yang jauh dari bahan baku bisa menyebabkan nilai dari properti tersebut turun akibat pertimbangan besarnya biaya angkutan untuk bahan mentah.